亦庄壹号缺点就是离地铁站远升值空间差

亦庄壹号缺点就是离地铁站远升值空间差

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。

回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远升值空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换学区房）。有几个比较纠结的问题。1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，第一交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前首选龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：第一，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。次选国风美唐，为什么次选国风美唐，第一90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老）3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：苹果北区能买吗 单价5万多。

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，而且涨幅长期跑输大盘，不建议碰

提问：美丽房姐，你好！新人首问，谢谢回复！本人年龄四十，外埠调回北京工作，目前有非京籍房票，户口也在办理中。想近期抓紧买套房子自住+教育，两个孩子都需要面临教育问题。工作地点及生活区域都在朝阳区，之前还考虑拼西城等学区房，目前也改变思路，想兼顾生活品质和孩子教育。对于朝阳区的学校来说，人朝，陈经纶，朝外，80都是好学校。但看您的帖子，望京区域投资也是首选。现在想请教一下您，要兼顾自住+投资+教育那些楼盘值得入手，预算在800-1000吧，十分感谢回复！

回答：可以看下 北纬40度，比较新，距离望京很近，属于景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区。另外可以看看嘉铭桐城 ，学校是陈经纶嘉铭，算是是朝阳顶级。还有九龙山的珠江帝景，位置还不错就是品质一般， 学校是陈经纶帝景也是非常不错。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话海淀楼房户型，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：美丽的房姐您好！小孩现在昌平上小学四年级，现有两个考虑方案亦庄壹号缺点就是离地铁站远升值空间差，请指点。第一，在西城或海淀买个一居室，小学五年级转学去西城或者海淀（转学去好小学难度较大），然后小升初；第二，在西城或海淀买个一居室，把户籍先挪过去，然后小升初时参加西城或海淀全区大排位！您看在什么位置买一居室合适？谢谢！

回答：1. 没关系的话，转学很有可能被调剂，转学是不保证上房子对口小学的。所以小升初进行排位会好点，但政策是学籍优先，所以转过去也比较靠后，排不到太好学校2. 不知道您的预算，纯粹一居学票，西城就看看广外车站西街那一带。海淀看看万泉小学，50%直升理工附， 另外还可以考虑育英的学区房，这个是100%直升

提问：房姐好，首问求教。本人京户 ，家有俩娃，4年级女儿和今年上幼儿园的儿子，目前人民大学东门附近双榆树北里小三居一套 71平海淀楼房户型，有按揭余160w，河北大厂一套 高价位时 全款购入 目前市值105左右，巨亏中。想换到北京来止损 增值 。不知这样的想法对不对。如果可以的话，底下这两个方案哪个更好1.总价300-400左右买套二，2.添钱把现有房子卖掉置换到能增值保值的2000年后的房子。 如果方案可行，求推荐区域。 谢谢

回答：河北大厂出掉，换筹到北京。未来楼市会继续分化，有产业有人口导入的板块才有投资价值。并不会出现大面积普涨的情况了，所以地段选择会非常重要。双榆树北里已经能满足学区+自住的需求，没必要置换。建议选择方案一投资一套小标的，新盘看亦庄，二手看看 常营 、石佛营、劲松等板块

提问：美丽的房姐你好，我们现在北京只有一套房子，润枫领尚一套120的三居满五唯一和一个车位，公积金贷款80W，还了10万。手里有现金350W，加起来不算贷款子弹有900W。现在孩子2岁，本人天津人，孩子天津户口。现在需要换房满足自住和上学的需求，看了双井一代的房子，朝阳有富力城，合生国际，CBD总部公寓，东城有远洋德邑（文汇学区）。因为还在积分落户，所以未来户口有不确定性亦庄壹号缺点就是离地铁站远升值空间差，所以想买保值兼顾学区的房子，想听取您的建议，谢谢

回答：您好，如果不确定积分落户的事情，我建议看朝阳板块，东西海暂时排除掉，因为对非京籍不友好。合生国际建议谨慎，属于死角位置还被铁道分隔都是非常大的硬伤，所以价格也一直起不来，CBD总部公寓据说物业很烂，也建议谨慎。建议看下珠江帝景，学区比较好，环境也还行，还有就是首城国际

提问：美丽的房姐你好！我有点现金，不多，想买房。现有三个目标：一是秦皇岛市中心老破小，双优质学区，广场公园，三甲医院，交通便利，可等拆迁，主要用于投资。就是单价高些，2.1万，比周边非学区房高近一倍。二是北戴河海滨城心边沿，配套欠缺，五六层电梯洋房，1.5万的单价，投资偶尔自住。三是环京，看了燕郊开发区，现房，据说外地人可购，用于养老兼顾投资（我儿在京城工作生活）。单价2.4万左右（有点虚高吧）。请听您的建议。

回答：1. 秦皇岛IP价值高，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘，还是学区房，更不建议投资了，赌拆迁完全看运气，极容易砸在手里2. 北戴河海滨城，不建议碰，原因同上3. 环京相对靠谱一点，燕郊这个价格不算便宜，可以再比较下，建议固安和大厂也看下

提问：房姐你好，首次请教。1、目前有一套立水桥商住挂出一个月状态在租，有没必要解除租约继续卖；2、目前工作在海淀四季青西四环，stsd子弹180，看了石景山的西现代城和雍景双卢，这两个小区怎么样，只考虑保值和自住；3、对于总款380以内的丰台和朝阳有没推荐；4、个人对于今年卖出和买入的时间期限定在五月份(商住客户真少啊)和九月份前搞定，房姐建议时间点是什么5、一直有个跳槽想法，29岁，是在国企里面安稳供贷还是去外面再拼一次，发现脚是越来越挪不动了

回答：1. 看租客是不是配合看房，还有房屋的整洁度如何，都还行的话，就继续出租，否则就收回吧2. 建议选雍景双卢吧，西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好3. 丰台看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场，朝阳看下 常营、石佛营、十里堡板块4. 时间点没问题，按你自己的节奏来定。5. 如果是跳槽，多和猎头保持接触，去其他企业面试，看看自己外面的身价和技能契合度，这样再去判断，更加客观。

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